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中信地產汕頭PPP項目的政企合作框架
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經濟觀察報 記者 吳娓婷 11月5日，廣東汕頭。由中信集團、中國財政學會公私合作研究專業委員會和汕頭市政府舉辦的 新型城鎮化PPP模式論壇 ，參會人數比原計劃增加逾一倍。這可能是近期PPP（公私合作模式）成為熱點後的一個體現。
主辦方之一中信集團旗下中信地產，其副總裁林竹說： 為什麼PPP模式與城鎮化相結合？因為城鎮化間接或直接拉動35個產業的發展。
中信地產在汕頭就在進行一項以PPP模式推進城鎮化的試驗。
該名為中信濱海新城的項目儼然 巨無霸 ，其規劃控制面積約為 168 平方公裡，主要由南濱片區、北山灣片區、 一江兩岸 片區、臨港 RBD 片區、龍虎灘國際旅遊度假區等組成。其中還包括蘇埃通道捆綁項目，由蘇埃過江隧道建設工程及其捆綁統征地構成。整個濱海新城項目計劃開發周期為25年。
在研討會上，該項目的政企合作框架首次展示。經濟觀察報留意到，該架構層次較多、相對開放，而關鍵在於，如何利用土地開發特許授權，實現土地收益及基礎設施建設運營。
搭框架找小夥伴
目前啟動的南濱片區， 內容 已相當豐富，可粗略概括為四個部分：一是基礎設施部分：汕頭海灣隧道、市級市政基礎設施、區級市政基礎設施；二是土地整理：約2757畝集體土地（也稱為非統征地）征收整理和4580畝國有土地（也稱為統征地）；三是公共建設配套，包括5所中學、5所小學、10所幼兒園、潮汕歷史文化博覽中心、5處城市公園、12所公共設施，例如雨水泵、氣化站等；四是產業配套，包括歷史風情商業街、城市商業、旅遊酒店、體育健康設施及文化創意園等。此外還涉及紅星村的三舊改造。
南濱片區12.4平方公裡，投資估算超120億元，包括捆綁統征地的土地一級開發成本、隧道建設，南濱片區土地一級開發成本等，其中隧道建設就需耗資50億元。
一名接近中信地產的人士評價： 這是真正的 城市運營 ，中信地產和汕頭市濠江區政府共同運作土地，分享土地增值後的收益。在長達25年的開發運營中，資本什麼時候該進入、如何進入，都是一門學問。
據瞭解，中信地產與濠江區政府為尋找合作夥伴共建濱海新城，搭建瞭 非常龐大的合作體系 ，並交由濠江區人大審議通過。該合作體系主要分為蘇埃隧道捆綁項目的合作，以及非統征地項目的合作。
其中引人註目的是蘇埃海灣隧道捆綁項目。該隧道被林竹形容為改變汕頭格局的基礎設施，近期兩項重大專題研究成果獲得通過。
據介紹，該蘇埃隧道捆綁項目部分，汕頭市政府授權委托濠江區政府，由後者出資設立隧道公司，並賦予隧道公司負責統征地一級開發和建設蘇埃隧道工程的權力。然後由中信濱海新城項目公司向該公司進行增資或收購股權，持有蘇埃通道項目公司股權比例為51%。
4580畝統征地向二級開發商出讓後，所得收入優先用於支付統征地土地一級開發成本和支付蘇埃灣過海隧道項目建設投資，餘額作為蘇埃隧道項目公司收益，同時汕頭市政府以中信濱海新城項目非統征地出讓的政府收益部分的50%用以擔保隧道建設。
相關資料顯示，蘇埃隧道項目公司收益按政府和中信濱海新城公司股權向兩者分配。政府收益部分（49%）用於支付統征地前期歷史成本和債務，如不足，則新城公司收益部分（51%）補足政府歷史成本和債務缺口後作為新城公司最終收益。
蘇埃隧道建設工程以BT方式建設。中信地產副總裁林竹透露，隧道的建設部分已有中國銀行等金融機構支持，而隧道運營部的設想是成立隧道運營基金，通過向外地車輛收費、年票、收取隧道運營配套費及政府財政補貼。
中信濱海新城投資發展有限公司副總裁藍宇則對經濟觀察報表示，多個配套設施如何運營還在探討當中，例如啟動片區內的潮汕歷史文化博覽中心可能也會以設立基金的方式進行。
在研討會上，林竹指出，蘇埃隧道捆綁項目的創新之處有五點，其中包括：通過建設運營與土地開發特許授權，在隧道項目公司實現土地未來收益與特定基礎設施建設運營的捆綁；建立多層次的資本運作平臺支撐建設與運營的資金需求；雙方約定通過市、區兩級人大立法通過等。
城市運營
中信地產對項目的非統征地部分，進行土地一級開發，即按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地儲備開發計劃，對約定范圍內擬征用和農轉用土地、存量國有土地，統一組織進行征地、農轉用、拆遷，再以BT方式實施市政道路等基礎設施、學校醫院等公共配套設施建設，使區域開發具備一定基礎、土地達到可入市交易 招拍掛 的條件。
非統征土地招拍掛後所得收入先扣除一級開發成本及出讓稅費、提取政府規定基金，再由中信濱海新城項目公司與隧道公司、濠江區政府按照6：2：2比例進行分成。
林竹表示，長達二三十年的開發項目，涉及多種層次的資本運作，光靠銀行貸款肯定不行，還需要私募基金、信托等資金的支持。 相關資料顯示，中信濱海新城項目公司註冊資金5億元，其中中信地產占51%股份，其餘合作夥伴合共占股49%。項目啟動後，後續部分通過收益滾動進行開發。
根據規劃藍圖，中信濱海項目的中期目標是開發建設 一江兩岸 片區，打造集行政、商務商業、會展、體育和居住等城市功能為一體的汕頭新城核心區，以及北山灣片區 以打造海濱遊艇碼頭、生態樹林為特色的集文化交流、休閑、度假、濱海宜居為一體的旅遊度假RBD。而遠期目標則是開發建設臨港RBD片區和龍虎灘國際旅遊度假區。
從2011年10月與濠江區政府達成戰略合作協議及啟動濱海新城以來，中信對整套模式已摸索瞭三年。根據經驗，林竹提出，希望通過國傢立法形式加快出臺PPP系列法律文件，實現PPP項目的規范化操作，希望出臺針對PPP項目的融資政策，關註PPP項目的中長期風險。
林竹還指出，鑒於PPP項目通常為公共產品或公共服務，呼籲政府應適度確定PPP項目運作周期內的稅負水平，明確PPP模式下政企雙方的利益分享機制，發揮地方政府立法的積極作用，通過地方人大決議等形式進行固化。
據接近汕頭市政府人士對經濟觀察報透露，目前經過濠江區人大通過的方案雖然比其他政企合作方案更有保障，但仍有不足的地方，例如土地基金收入等部分的處理，如能獲得汕頭市的人大審議通過更好。
中信地產副董事長兼總裁宋川回應稱，與政府方面已有約定，方案將會送市人大審議。
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